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新政促使北京写字楼出租市场生变 租赁或成写字楼主营方式

更新时间:2017年07月13日 来源:网络

近期,北京甲级写字楼出租多盘入市新增供应约15.6万平方米。世邦魏理仕的数据显示2017年一季度交易量较上季度缩减31%。惨淡的交易市场和集中入市的新增供应,成为北京写字楼市场关注的焦点。                                           

北京写字楼市场未来供应情况表 数据来源戴德梁行

新增供应集中入市 新政非主因

 

写字楼出租项目的入市都是按照原有规划进行的,集中入市与新政关系不大。”中原地产任莉表示,商住限购政策实施后,商住项目想要转成写字楼出租项目,需要进行重新规划、申报、方案需重新改写,需要一定的时间。即便有部分商住项目要转成商业、写字楼出租类项目也需要一定的时间。一般来说,一个房产项目从前期投入到开发结束,少则需要两三年,多则需要十几年的时间才能完成,其中前期和报批过程就要10-18个月。所以,目前进入市场的写字楼出租项目其实在几年前就已经有计划了。

 

发展理性  北京写字楼出租市场现状稳定

 

2014Q1-2017Q1五大核心商圈写字楼租金及空置率变化 数据来源:戴德梁行

 

戴德梁行数据显示:2017年一季度北京五大核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%,而全市空置率为6.6%相对平稳。全市及五大核心商圈甲级写字楼出租市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼出租有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元,环比上升0.3%

 

2017年一季度北京最贵写字楼出租TOP20价格表   数据来源:第一太平戴维斯

第一太平戴维斯数据显示:一季度甲级写字楼出租整体空置率进一步环比上升0.5 个百分点至6.1 %。相较于上一季度,2017年1季度北京最贵写字楼TOP20的每月每平米最近价格也比较稳定。

 

从两组数据看,目前北京写字楼市场的空置率相对平稳,租金小幅波动,发展仍处于理性状态。

供需调整  写字楼的小型“投资客”逐渐消失

不过,虽然在空置率和租金方面波动较小,新增写字楼的面积和投资趋向正发生变化。

写字楼出租本身对经营管理要求高,具有收益性物业的特性,高的出租(售)是获得良好稳定收益的保证。如果经营管理不当,就不能赢得客户,甚至会马上失去已有的客户,而当期空置即意味着当期损失。“很多投资者购买写字楼多作为公司的固定资产。”亚豪机构市场总监郭毅表示。中原地产任莉与郭毅持近似观点。她认为写字楼本身投资门槛就高,套内面积的增加会导致按单户购买的小型投资客消失,整套购买的大型投资机构会成为写字楼的投资主流。

 

写字楼租赁市场或出现“中部下陷”现象

 

当供需关系发生变化,写字楼出租在租金等方面也会有新的调整。

 

中粮广场发布数据显示,包括望京商圈的融新科技中心、美瑞大厦、国际电子总部大厦,以及亚奥商圈的恒毅大厦等项目在内,北京写字楼出租市场未来6个月,预计将有9个项目入市,为市场带来约72万平方米新增供应量。

“面对更多的新增供应,在需求端,我们目前却还没有看到有特别明显的增长趋势。预计2017年空置率有上升的可能性,租金则会小幅下滑。” 第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤指出。

 

新增供应让租户将面临着更多优质项目的选择。中原地产任莉认为:面对变化,存量市场为留住租户会适当采取更优惠的续租政策,因此租金会有小幅度的跌落。由于新增项目入市,整体空置率增大。另外,北京市新增禁限产业的颁布以及政府东迁使得部分产业外迁,核心区空置率将持续增大。外围新兴商务区将受益,租金预计会有小幅增长,空置率下降。

北京市核心区部分产业外溢,使该区域空置率增大,从而使租金微跌。而外围新兴商务区承接了核心区外溢的产业,相反其空置率会下降,租金会微涨。在“一涨一落”的过程中,“外围凸起 中部下陷” 成为未来北京写字楼市场的新趋势。

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