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2017上半年北京商务中心出租与自住房供地成焦点

更新时间:2017年07月06日 来源:网络

  半年宅地供应量超2016全年

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年上半年北京全市土地供应达到了65宗,456.66万平米,供地宗数环比2016年下半年上涨150%,同比2016年上半年上涨261.1%,半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。

  在所有土地供应中,商务中心出租与居住类用地有41宗,占全部土地供应量的63.1%;商服金融类用地5宗,占7.7%;工业用地7宗,占10.8%;综合用地11宗,占16.9%;其它类型有1宗。

 

 

  其中,41宗商务中心出租用地供应总面积达275.2万平米,供应宗数环比2016年下半年上涨272.7%,同比2016年上半年上涨583.3%,半年供应量较2016年全年的17宗多出了24宗,是其1.4倍有余。

  2010年至今,北京的居住类用地呈现整体下滑态势,2014年、2015年、2016年更是连续下滑,2016年上半年仅仅供应6宗,2016年下半年才开始有所增长。

 

 

  自住房用地供应爆发 3月6月批量释放

  在大幅增加的土地供应中,自住型商品房的供应最引人注目。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示,在上半年41宗居住类用地供应中,有16宗都是自住型商品房用地,其中又有14宗是全部用于自住型商品房建设,仅有两宗是配建部分自住型商品房。

  自2014年入市交易以来,北京自住房在2014年、2015年、2016年的供应项目分别是22个、28个、11个,而今年仅上半年就供应商务中心出自住房用地达16宗,其中2月供应2宗,3月集中供应8宗,4月供应1宗,5月虽无供应,但6月再次集中供应了5宗。可以预见,今年四季度开始北京新房市场将迎来自住房项目的入市、供应和成交高峰。

 

 

  土地成交量大涨 楼面价下降

  在土地供应量较2016年大幅增加的基础上,2017年上半年北京的土地成交量也同样上涨。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年上半年北京全市共成交土地48宗,环比2016年下半年上涨128.6%,同比2016年上半年上涨108.7%,半年成交量较2016年全年多出4宗。

  在所有土地成交中,居住类用地有24宗,占20%;商服金融类用地3宗,占6.3%;工业用地8宗,占16.7%;综合用地11宗,占22.9%;其它类型有2宗。

 

 

  其中,24宗商务中心出租与居住类用地总建设面积达180.18万平米,成交宗数环比2016年下半年上涨200%,同比2016年上半年上涨242.9%,半年成交量较2016年全年的15宗多出了9宗。

  与住宅用地供应同样的走势,2010年至今北京住宅用地成交量逐步下滑,2016年上半年创下历史低点,仅7宗,2016年下半年仅仅多出1宗,到今年上半年随着土地供应的增加,土地成交量才有所增长。

 

 

  不过,在北京商务中心出租成交量大幅增加的同时,2017年上半年北京宅地价格稳中有降,上半年宅地成交的楼面价为25316元/平米,环比2016年下半年下降了7.8%,是2015年以来的首次下滑。

 

  经历了2015年到2016年的牛市之后,北京房价已经处在了一个较高的位置。为稳定楼市,平抑房价,北京市政府在2016年9月30日出台了“京八条”,大幅度收紧楼市政策的同时,对住宅用地供应尤其是自住型商品房用地也提出了加大供应的要求,各区之后还分摊了供应指标。在此背景之下,今年上半年北京土地供应量的增加应该是意料之中。

  而在供应量加大之时,北京土地市场拍卖规则的创新,对稳定地价起到了重要作用。虽然去年年底100%商务中心出租与自持商品住宅的拍卖结果未再出现,但是,除自住房用地外,今年北京的土拍基本都有统一的限制,即限定商品住房销售价格;设定土地合理上限价格;当竞买报价达到土地合理上限价格时,不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  可见,限房价、限地价,竞企业自持商品住房面积比例,竞高标准商品住宅建设方案已经成为了北京土地拍卖的标配。在土拍新规则下,北京土地的拍卖价格也得到了有效的控制,楼面价开始下降。这对抑制北京房价上涨,稳定北京楼市有着非常重要的意义。

  而在政策的限制之下,房企拿地已经无法像以前那样不计成本,疯狂抢地,加上自持要求,现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求,拿地前需要有精准的经济测算,需要有完整可行的运营规划。因此,如今开发商拿地更加谨慎,大型房企联合拿地成为了常态,过往地王频出的现象也得到了有效的抑制,引导市场预期逐步回归理性。

  除了增加现阶段的供应,上半年北京还加大了未来的土地供应。2月北京通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》后,4月7日北京首次发布了未来5年住宅用地供应计划,几乎对2月的供地计划进行了翻番。在这个计划中,未来五年全市供应住宅用地将达6000公顷,其中自住型商品房将供地1020公顷,拟建25万套自住房。除此之外,租赁住房供应同样大幅提高,整个租赁租房建设规模为1年10万套,5年50万套,规模空前。

  胡景晖表示,北京房地产市场已进入后开发时代,土地资源稀缺使住宅用地供应规模逐渐缩小成为趋势。但2017年北京还是加强了供给侧改革,扩大了宅地供应,这将有利于扭转北京楼市的高端化、豪宅化趋势,优化新房供应结构,增加中小户型和自住型商品房供应,满足广大中低收入人群的置业需求。在这样的趋势下,下半年开始北京商务中心出租与宅地供应和成交还将持续增加。

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